info@catsa.com
902 152 772
Contáctenos
Síganos en:

EL FUTURO DE LA TASACIÓN PASA POR LA CALIDAD DE TU BASE DE DATOS.

Del pdf al dato más allá de la información.

Big Data, Blockchain, DLT, Inteligencia Artificial, Data Science, CDO, GPDR…

Todos corremos para incorporar estos términos en nuestros procesos.

Más bien parece que en el sector inmobiliario/financiero estamos en una carrera espacial para ver quien llega primero a la conquista del planeta Marte.
Bromas aparte. Hagamos una reflexión ¿estamos preparados para esta gran transformación del sector? ¿Tenemos los cimientos bien establecidos para abarcar toda la dimensión de estos términos?
En mi opinión: No. ¿Por qué? Porque la base de toda esta tecnología radica en la calidad del dato.
Os propongo el ejercicio de analizar primero cual es el presente de las tasaciones inmobiliarias, tanto el documento como sus metadatos. 

De todo el documento lo único que tiene relevancia para un particular es el valor.
La tasación es un documento con una validez determinada donde se establece el valor del inmueble certificado por una entidad homologada por el Banco de España. Que no es poco. Contiene el ejercicio técnico de un experto que da fe del valor de mercado y de las comprobaciones realizadas para llegar a él.

Hacemos unos informes completos donde se detalla un sinfín de conceptos técnicos y sólo tendrán relevancia si el valor no les gusta, o no les conviene: la relevancia para ser rebatidos.
¿Y para las empresas? Las entidades financieras, las sociedades gestoras de sus activos propios, Servicers, Socimis, las Consultoras inmobiliarias,…
No mucho más. Si para el particular el aspecto importante es el valor, aquí lo son, además, el Certificado de Tasación y los metadatos.

Ya no es solo el valor del activo lo más relevante, su identificación es crucial. Pero es probable que no haya mucho más a lo que se le dé importancia, principalmente solo los que afectan en alguna manera determinada a su estado financiero (condicionantes, sin se realiza visita interior o no, tipología del inmueble, finalidad, etc). De los miles de datos que contiene un solo informe, en vuestras BBDD solo se utilizan un segmento de ellos. Quizás no pase de varias decenas.

Valoremos entonces los datos o metadatos. Cuál es su presente.

Inicialmente, en la fase de implementación con una entidad se aporta la estructura a cumplir para introducir automáticamente los datos de los informes en sus bases. Se define correctamente el xml, pero con el tiempo se va variando, se va ampliando a las exigencias y cambios de normativa o del mismo controlador. Posteriormente a la implementación, de todos los actores que intervienen en el proceso de realización de una tasación y su validación, ninguno participa activamente en la verificación que la información que contiene el pdf del informe concuerda en su totalidad con el xml. 

El tasador no interviene en los metadatos y la validación técnica de un informe no incluye el cotejo de que los datos técnicos revisados en el informe concuerden con los definidos en los metadatos. Actualmente los procesos de control no llegan hasta los metadatos. Ni el propio controlador obliga a ello. Quizás un campo esté definido que tiene que contener 14 dígitos numéricos, el IDUFIR, pero no se verifica que esos 14 sean los mismos que se certifican en el informe, se presupone. 
Tenemos un documento certificado, no sus metadatos. 

Un caso real y curioso, si ahora mismo se geoposicionan las coordenadas especificadas en muchos xml de los activos o colaterales que poseéis, os dará un resultado sorprendente. Muchos se localizan en el Golfo de Guinea. Me arriesgaría a decir que ninguno de vosotros es propietario de un inmueble en este emplazamiento. Pues ni las entidades lo revisan, ni se informa a las tasadoras que se está haciendo incorrectamente. Los campos en este caso viajan correctamente, pero invertidos.
 
¿Y si os ponéis a hacer Big Data vais a renunciar a este dato? Es un dato clave, ¿verdad? ¿Y qué haríais? ¿Destinar una nueva partida presupuestaria previa al inicio del análisis de Big Data? Porque destinar nuevos recursos a solventar errores si ya muchas de estas empresas estáis obligadas por el regulador a solicitar miles de tasaciones cada año. Ese recurso ya está pagado, se llama tasación. Gestionáis anualmente muchísima información. Destináis presupuestos importantes. ¿Y entre todos que rendimiento le estamos sacando a un informe de tasación? 

Valorada la situación actual de una tasación en toda su dimensión. Os encontráis con otros hándicaps de no fácil solución. 
Vuestras propias bases tienen conflictos cuando introducimos en ellas elementos con valor sin Finca Registral, anejos, participaciones indivisas, modificaciones de tipología. Debería haber un control técnico en  este punto crítico.

Otro factor técnico que requiere un análisis técnico de control de calidad es que trabajáis con más de 5 y 7 tasadoras. Siempre suelo decir que en este país tenemos la virtud que hay una normativa a la que acogernos para realizar las tasaciones inmobiliarias. Tenemos una guía, una estructura definida. Quizás mejorable pero al menos tenemos una estructura establecida. 

¿Eso hace que las valoraciones inmobiliarias sean una ciencia exacta? No. Cada tasadora tiene su dirección técnica e interpreta la norma según su propio criterio. La Norma permite y está abierta a distintas interpretaciones. De hecho, el ejercicio del tasador es subjetivo, se basa en su experiencia y su conocimiento. Precisamente la validación tiene que garantizar la objetividad.

Ahí tenéis un riesgo alto de dispersión de criterios de vuestras BBDD. No es útil analizar una base con divergencias. Hay que robustecer la base unificando criterios. Esto ya os permitiría plantearos la consulta interdepartamental, estableciendo indicadores estratégicos para la empresa. Y con estas 2 premisas, se gana flexibilidad de análisis.

Para robustecer la base hay que tener claro que la tecnología nos encamina ineludiblemente a la verificación de datos. Con 100% Data Quality el documento digital no tiene relevancia, los metadatos pasan a ser muy relevante. Los aspectos técnicos que marcan y definen el valor del inmueble han de ser los cimientos técnicos de una BBDD de la mano de los datos financieros. Es el origen en el trabajo del Big Data.

Podría parecer que estos filtros se deberían integrar solo en las Sociedades Tasadoras, pero recordar, cada una tiene su criterio e idiosincrasia. No es sólo un tema de certificación del metadato.

Si se aspira a tomar decisiones en base a conocimiento, ineludiblemente es un ejercicio que os tenéis que exigir vosotros mismos. Como decía antes, es necesaria una base homogénea. A más datos certificados y más datos parametrizados, si se vigila que todo sea coherente entre sí, si a los factores técnicos y financieros empezáis a añadir: renta per cápita, demografía, migraciones interurbanas, grado de consolidación de entorno, equipamientos,  y un largo etcétera… La empresa puede alcanzar la meta de tomar decisiones en base a conocimiento. 

Teniendo estos cimientos de base robusta e homogénea, os aparece otra oportunidad, poder establecer indicadores para la consulta interdepartamental, la información es amplísima. Generalizando, el Departamento de Finanzas está obligada a valorar la mayoría de la cartera cada año. Actualmente se envía algún dato a otros departamentos. ¿Pero que amortización se logra en la empresa si directamente el departamento comercial, el departamento de suelos, el departamento de patrimonio, y demás, puede ir a la base a consultar la situación de un inmueble e incluso tener el registro cronológico de la situación del inmueble? 

Pongamos algún ejemplo, el Departamento de Finanzas detecta que en una zona económicamente rica hay un estancamiento mercado de la 1ª residencia, puede avisar al área de Riesgos y la sociedad decidir incluir el análisis del mercado a la toma de decisiones de concesión de crédito. Pongamos otro ejemplo, el departamento comercial tiene una zona de locales comerciales que no se consolida y el mercado está estancado, la sociedad decide analizar conjuntamente con el departamento de inversiones la situación y concluyen que el problema es la falta de aparcamiento en la zona; seguidamente el grupo prioriza la inversión en promover aparcamiento en la zona para dar salida a su oferta comercial. Ejemplos así podemos tener miles. 

Pero si pensáramos que llegados a este punto lo tenemos todo hecho, probablemente nos  quedemos en la superficie de lo que nos permite toda esta tecnología. Recordemos que con una base robusta y estableciendo indicadores de consulta interdepartamental ganábamos flexibilidad de análisis.

Ahora imaginemos que el controlador, decide modificar las reglas del juego. A media partida, que es lo que últimamente le gusta hacer. Y decide que aplicará el concepto del Blockchain a todas las Sociedades Tasadoras y establecerá un órgano de consulta público e independiente a las tasadoras para que tanto particulares y empresas puedan certificar si una tasación de cualquier sociedad es vigente, auténtica, válida, etc. Quizás mucho de los presentes queramos ser reacios a este escenario….pero no está en nuestras manos. 

Ante una situación así ¿realmente qué valor tendrá una base de datos estática, y que valor podrá llegar a tener la misma base pero de calidad y con un alto rendimiento de análisis? Si no apostamos por la calidad, la competencia que sí que decida establecerlo como un proyecto estratégico de gran importancia se nos comerá. 

Actualmente, en líneas generales, el sector aspira a profesionalidar la cartera inmobiliaria. Si se apuesta por Data Quality, el análisis, la toma de decisiones en base a conocimiento, a ser conscientes que no solo hablamos de inversiones financieras, sino que la gestión de inmuebles tienen un impacto social. Es la oportunidad de dar un salto. Si se aprovecha para sumarse a las nuevas sinergias como la sostenibilidad. El compromiso y la responsabilidad social. Si incluso se apuesta realmente por la paridad, en que ni miremos si estamos en un 50/50 hombres y mujeres, donde solo importe lo que aporta cada uno sin tener en cuenta el género. Si dejamos fluir nuevas corrientes de pensamiento en la gestión. Podemos aspirar a que nuestro sector se convierta en un referente para la sociedad y las administraciones. Dejar de ser un sector al que se le mira con recelo y desconfianza a que se invierta esta percepción por la profesionalidad y la referencia. 

Estamos en un momento clave para que si establecemos unos cimientos sólidos, la aplicación de las nuevas tecnologías signifique una auténtica revolución para el sector inmobiliario/financiero.

Como cantaba John Lennon:

“YOU MAY SAY I’M A DREAMER, BUT I’M NOT THE ONLY ONE”

Escucha la conferencia completa, por parte de Xoán Inocencio, a través del siguiente enlace: https://youtu.be/gATNhED3vAA
CONTACTO
Dirección: Diputación 337, Local · 08009 Barcelona
Tel. 902 152 772 · (931 440 520)
Fax: 902 375 314  · (931 440 521)

E-mail: info@catsa.com 
Atención al cliente: atencioncliente@catsa.com 
Soporte informática: soporte@catsa.com 
Su formulario no cumple con los siguientes criterios: Todos los campos (marcados con asteriscos) deben estar llenos y su contenido debe ser valido.
Por favor rellene todos los campos con *.
La dirección de correo es invalida.
El tipo de archivo/s adjunto/s es erroneo o no compatible.
  • Nombre*
  • Mail*
  • Teléfono*
  • Mensaje
  • He leído y acepto la Política de Privacidad*
  • * obligatorio
LOCALIZACIÓN